مشروع الأكشاك

مقدمة

في سبتمبر 2013، أصدرت بلدية أبوظبي (ADM) طرحاً عاماً لمنح الحقوق الحصرية لتركيب وتشغيل مواقع الأكشاك التجارية داخل إمارة أبوظبي. وهناك عقدان معروضان يقسمان الجزيرة إلى شرق وغرب عند منتصف شارع المطار، وكذلك البر الرئيسي إلى شرق وغرب يفصل بينهما منطقة العاصمة الجديدة.

يُمنح الامتياز لمدة 10 سنوات حصرية بالإضافة إلى فترة “تصفية” مدتها 3 سنوات. وتُحتسب آلية رسوم الامتياز كنسبة مئوية من الإيرادات (إجمالي الإيجار من مخزون الأكشاك) مع الالتزام بحد أدنى مضمون سنوياً (MAG).

سياق المخطط الرئيسي

تقع إمارة أبوظبي في الجزء الغربي والجنوبي الغربي من دولة الإمارات العربية المتحدة على طول الساحل الجنوبي للخليج العربي. وتبلغ المساحة الإجمالية للإمارة 59,402 كيلومتر مربع، أي ما يمثل نحو 87% من إجمالي مساحة دولة الإمارات.

تُعد الإمارة من بين أغنى دول العالم من حيث نصيب الفرد. إذ تمتلك أكثر من 10% من الاحتياطي العالمي للنفط و5% من الاحتياطي العالمي للغاز الطبيعي. وتستحوذ أبوظبي على 90% من إنتاج النفط في دولة الإمارات.

يبلغ متوسط درجة الحرارة الشهرية بين يونيو وأغسطس 30 درجة، فيما يبلغ متوسط هطول الأمطار السنوي 23 ملم فقط.

الديموغرافيا

وفقاً لأحدث الإحصاءات الرسمية المتاحة من الحكومة، يبلغ إجمالي عدد سكان السوق المحلية نحو 2 مليون نسمة، إضافة إلى سوق زوار يتألف من السياح والعاملين يقدر بنحو 4 ملايين نسمة.

بلغ عدد سكان إمارة أبوظبي 2.121 مليون نسمة في منتصف عام 2011، بمعدل نمو سنوي متوسط بلغ 7.7%، وهو ما يُعد من أعلى معدلات النمو السكاني في العالم. ويعود السبب الرئيسي وراء هذا النمو السكاني المرتفع في الإمارة إلى تدفقات الهجرة الكبيرة للوافدين.

تستضيف المناطق الحضرية في أبوظبي حالياً 1.2 مليون نسمة. ووفقاً لهيئة أبوظبي للسياحة، تستقطب الإمارة نحو 2 مليون سائح سنوياً يقضون في المتوسط أقل بقليل من 3 ليالٍ. وتأتي غالبية الزوار من الأسواق المحلية والأوروبية.

ووفقاً لتقديرات دائرة النقل، يُقال إن الإمارة تستقطب أيضاً أكثر من 10,000 عامل ماهر من الإمارات المجاورة مثل دبي بشكل يومي (أيام الأسبوع فقط).

يوجد أكثر من 3 ملايين مشترك في الهواتف المحمولة داخل الإمارات، مع واحد من أعلى معدلات انتشار الإنترنت في المنطقة.

المستوى الجزئي – اتجاهات تجارة التجزئة في الشوارع

تقليدياً، كانت تجارة التجزئة مجزأة وموزعة داخل أبراج متعددة الاستخدامات معزولة وموجهة نحو الداخل، تهيمن على الشوارع الرئيسية داخل المنطقة المركزية لأعمال أبوظبي. ولذلك كانت تجربة التجزئة تتحدد إلى حد كبير بالمساحة الأرضية المتاحة، عادةً في الطابق الأرضي.

يتمثل الاتجاه المستقبلي في انتقال السلع والخدمات المتخصصة من هذه المرافق غير الملائمة بحثاً عن مرافق حديثة أفضل، تشمل مواقف سيارات كافية وإيجارات أرخص خارج المدينة. وسيواجه ملاك الأراضي حينها ضرورة تجديد أو تعديل وحدات الطابق الأرضي لاستيعاب أنشطة تجارة تجزئة ثانوية ومكاتب وخدمات طعام.

وتدرك جهات مثل مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني (UPC) تماماً المشكلة الناجمة عن الأنماط العقارية المقيّدة، وتسعى إلى معالجتها مستقبلاً من خلال فرض لوائح تنظيمية جديدة للتخطيط واللافتات. كما سعت الجهات المعنية إلى تحسين عروض تجارة التجزئة المريحة على مستوى الأحياء داخل المدينة من خلال فرض لوائح جديدة للتجهيز والتصميم في إطار العلامة الموحدة “بقالة”.

نظرة عامة على العقارات

تُستقى أشمل الإحصاءات التي تقدم رؤية معمقة لسوق العقارات من شركة الاستشارات العقارية العالمية جونز لانج لاسال (JLL). ويبلغ إجمالي المعروض من المكاتب في المنطقة الحضرية نحو 2.9 مليون متر مربع، ومن المتوقع أن ينمو إلى أكثر من 3.6 مليون متر مربع في عام 2015. وواصلت الإيجارات انخفاضها منذ عام 2008 وبدأت تستقر عند 1,500 درهم للمتر المربع. وهناك عدد من المشاريع المكتملة حديثاً من الفئة (A) داخل المنطقة المركزية للأعمال ومناطق الكورنيش.

ووفقاً لـ JLL، يوجد نحو 211,000 وحدة سكنية متاحة في أبوظبي في عام 2013، ومن المتوقع أن يرتفع العدد إلى أكثر من 250,000 وحدة بحلول عام 2015. وقد وصلت الأسعار والإيجارات أخيراً إلى مستوى مستقر وبدأت في الارتفاع.

تبلغ إجمالي مساحة التجزئة ما بين 1.8 و2 مليون متر مربع، منها 44% مساحات خارج المولات، وهي نسبة مرتفعة بشكل لافت مقارنة بإمارة دبي المجاورة. ومن المتوقع أن تنخفض هذه النسبة مع افتتاح مزيد من المولات الإقليمية الكبرى خلال العامين إلى الثلاثة أعوام المقبلة. وقد ركدت إيجارات التجزئة خلال العامين إلى الثلاثة أعوام الماضية، إلا أنه من المتوقع على نطاق واسع أن تتحسن بما يتماشى مع تعافي الإنفاق الاستهلاكي مع بدء تحسن الاقتصاد بشكل عام.

فرصة خدمات المطاعم

تشير التقديرات إلى أنه من أصل 1.78 مليون متر مربع من المخزون التجاري، تشكل خدمات المطاعم نحو 10% أي ما يعادل 178,000 متر مربع. وإضافة إلى ذلك، يُقدر أن تسهم خدمات الطعام في الفنادق بمساحة إضافية قدرها 115,000 متر مربع (115 فندقاً بمتوسط 1,000 متر مربع لكل منها). ويعادل ذلك وجود نحو 1,000 منشأة لخدمات الطعام داخل الإمارة.

وتشير الشواهد إلى وجود نقص حالي في عروض خدمات الطعام عالية الجودة في العاصمة بشكل عام، مع عدد محدود فقط من الوجهات المكتملة حديثاً التي توفر بيئة للزوار تليق بتجربة طعام راقية.

ووفقاً لـ JLL، تصل إيجارات منافذ خدمات الطعام في المولات التجارية إلى ما بين 2,000 و4,000 درهم للمتر المربع، وهو ما يفوق بكثير متوسط إيجارات التجزئة الحالي.